BUYING FROM ABROAD
買うことはできます。
売ることは、たぶんできません。
外国籍の方でも、海外にお住まいの方でも、日本の土地を所有できます。国籍による制限は原則としてありません。これは事実です。
ただし、そのことと「買ってよい」「買えば得をする」は別の話です。このページでは、制度と手続き、そしてあとから困ることになる点を先に書きます。
最初にお伝えすること
日本の土地を所有しても、ビザや永住権とは一切関係がありません。不動産の取得が在留資格につながる制度は日本にありません。
当サイトが扱うのは山林・原野が中心で、価格の中央値は400万円ほどです。賃料収入はなく、流動性もありません。値上がりを見込んで買うものではありません。
山林・原野の買い手はごく限られます。取得後に売ろうとしても、何年も決まらないか、取得価格を大きく下回ることが普通です。
固定資産税、草刈り、倒木の処理。使わなくても発生します。
所有できるか
国籍による制限は原則としてありません
日本では、外国籍の個人・外国法人による土地の取得を一般的に禁じる法律はありません。売買契約を結び、登記をすれば所有権を得られます。相互主義に基づく古い法律（外国人土地法）は存在しますが、必要な政令が定められておらず、実際には機能していません。
ただし届出が必要な区域があります
この点が最も見落とされます。次の章をご覧ください。
届出・許可が必要になる場合
重要施設の周辺と国境離島
自衛隊施設、米軍施設、海上保安庁の施設、原子力発電所などの周辺、および国境離島は「注視区域」「特別注視区域」に指定されています。特別注視区域内で一定面積以上の土地を売買する場合、契約前に国への届出が必要です。国籍を問わず適用されますが、海外の方はとくに確認してください。
水源地域
一部の道県は、水源涵養機能を持つ森林の取引について、条例で事前の届出を求めています。たとえば山梨県では、指定区域内の土地について契約の30日前までに届出が必要です。当サイトの掲載物件にも該当区域が含まれます。
森林の取得後の届出
面積にかかわらず、森林を取得した場合は、取得後90日以内に市町村長へ届け出る義務があります（森林法10条の7の2）。
農地
地目が田・畑の土地は農地法の許可が必要です。国籍による禁止ではありませんが、営農の実態や技術、常時従事の要件があり、居住していない方が許可を得るのは実務上かなり難しいのが実情です。当サイトの掲載にも農地が含まれます。
買えても使えないことがあります
建築できるとは限りません
市街化調整区域、接道義務を満たさない土地、傾斜が急すぎる土地では、建物を建てられません。当サイトの掲載にも建築不可の物件が含まれます。
保安林
水源の涵養や土砂の流出防止のために指定された森林です。伐採や土地の形質変更に知事の許可が必要で、事実上ほとんど手を入れられません。
沢の水は自由に使えません
敷地内を流れていても、水そのものは所有権の対象外です。河川法の区分、慣行水利権、市町村の条例により、取水には確認や許可が必要になります。
境界が確定していない土地があります
山林では地籍調査が済んでいない地域が多く、登記簿の面積と実際の面積が一致しないことがあります。
手続きの流れ
1. 現地を見る
写真と地図では、傾斜、道の状態、水の有無、隣地との関係は分かりません。買う前に必ず現地へ行ってください。日本の山林は、想像より険しいことがほとんどです。
2. 重要事項の説明を受ける
宅地建物取引業者が仲介する場合、宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。日本語で行われるのが原則です。理解できる言語での通訳を、自分で手配してください。
3. 契約と決済
売買契約を結び、代金を支払います。海外送金には時間がかかるため、余裕をもって準備してください。
4. 登記
司法書士に依頼するのが一般的です。海外にお住まいの方は、印鑑証明書の代わりに、本国の公証人または日本の在外公館が発行する署名証明（サイン証明）と住所証明が必要です。
5. 納税管理人の届出
日本に住所がない方は、固定資産税などを代わりに処理する納税管理人を定めて市町村へ届け出る必要があります。これを怠ると納税通知が届かず、滞納になります。
費用
取得時
登録免許税（固定資産税評価額の2%が原則）、不動産取得税、司法書士報酬、仲介手数料（仲介がある場合）、収入印紙。
毎年
固定資産税（山林は低額ですが、ゼロではありません）、管理費（別荘地の場合）、草刈りや倒木処理の実費。
融資
日本の金融機関が、海外在住の方の山林購入に融資することはまずありません。現金でのご購入が前提とお考えください。
私たちができること、できないこと
沢に接する土地の情報を集めて掲載しています。地形データの解析で、どの土地に沢が接するか・通過するかを判定しています。掲載元へのご案内をします。
当社は宅地建物取引業の免許を持っていません。売買の仲介、代理、価格の査定、契約書の作成、重要事項の説明は行いません。通訳、送金、ビザに関する手続きの代行もしません。
掲載中の各物件のページから、掲載元の会社へ直接お問い合わせいただけます。多くの掲載元は日本語のみの対応です。
このページは制度の概要をお伝えするもので、法的な助言ではありません。実際の取引にあたっては、宅地建物取引業者、司法書士、税理士、行政書士など、日本の資格を持つ専門家にご相談ください。制度は改正されることがあります。